はじめに
こんにちは。一般社団法人インターネット広告協会の一員として、地域企業様の信頼を記事で発信しております。
近年、葛飾区・江戸川区を中心に「借地権付き物件を売りたい」「借地の更新をどうしたらいいのか」といった相談が増えています。
一戸建てやアパートを所有していても、土地の権利が“借地”の場合、通常の売買とは異なる注意点が存在します。
今回は、地域密着の【大樹不動産株式会社】の知見をもとに、
「借地権付き物件を売る・貸すときのポイント」「地主との交渉の進め方」「売却が難しい理由」についてわかりやすく解説します。
借地権付き物件とは？
「借地権」と「所有権」の違い
まず前提として、土地の権利には大きく分けて2種類あります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 所有権 | 土地・建物どちらも自分のものとして自由に売買できる権利 |
| 借地権 | 地主（所有者）から土地を借りて建物を所有・利用する権利 |
借地権付き物件とは、「建物は自分のものだが、土地は借りている」状態を指します。
東京都内では、特に下町エリア（葛飾区・江戸川区など）に借地権付き物件が多く存在しています。
借地権付き物件を「売る」場合の注意点
1. 地主の承諾が必須
借地権付きの家を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要になります。
これは借地借家法によって定められており、地主に無断で売却すると契約違反になる可能性があります。
地主の承諾を得るためには、「譲渡承諾料（名義変更料）」を支払うケースが一般的です。
金額の目安は土地価格の5〜10％程度といわれていますが、地域や契約内容によって異なります。
💡ポイント：事前に地主との関係を良好に保ち、交渉をスムーズに進めることが大切です。
2. 売却価格が所有権物件より低くなる
借地権付き物件は、土地の権利が自分にないため、市場価値が低く評価される傾向にあります。
一般的には、所有権物件の6〜8割程度が相場です。
また、買い手側も「借地」という条件に慎重になるため、購入希望者が限られるという課題もあります。
3. 売却をスムーズに進めるためのコツ
- 借地契約書を確認：期間・更新料・譲渡承諾料などを把握
- 地主に早めに相談：売却の意思を伝え、承諾条件を明確化
- 専門家に依頼：借地取引に詳しい不動産会社に仲介を依頼
【大樹不動産株式会社】では、葛飾・江戸川エリアで多くの借地権付き物件を取り扱っており、地主との交渉も含めたサポートを提供しています。
借地権付き物件を「貸す」場合の注意点
1. 地主の承諾が必要（転貸禁止条項）
借地契約の多くには「転貸禁止条項」が含まれています。
つまり、地主の許可なしに他人へ貸すことはできません。
もし承諾なしで賃貸に出した場合、契約違反とみなされ、最悪の場合は契約解除になる恐れもあります。
2. 契約書に明記された条件を再確認
借地契約書の内容によっては、更新料や転貸料などが発生するケースもあります。
また、契約期間が残り少ない場合、貸し出す期間を制限されることもあります。
📝チェックポイント
- 契約更新時期
- 承諾料の有無
- 転貸の可否条項
3. 空き家管理としての“賃貸化”も選択肢に
空き家を放置すると、固定資産税の負担や近隣トラブルの原因になります。
借地権付き物件でも、地主の承諾を得た上で「短期賃貸」「定期借家契約」として活用することで、
資産を維持しながら有効利用することが可能です。
借地権付き物件の「売却が難しい」と言われる理由
理由①：地主との関係性が重視される
借地は「地主との信頼関係」に基づいて成り立ちます。
そのため、地主が譲渡や貸出に難色を示す場合、手続きが長期化することがあります。
理由②：買い手の融資ハードルが高い
金融機関によっては、借地権物件への住宅ローン審査が厳しく、融資が下りないケースも。
結果として、現金購入に限られる場合があり、買い手が少なくなりがちです。
理由③：専門知識が必要
売却には「譲渡承諾料」「地代」「更新料」「底地権」など、専門用語や法律知識が必要です。
一般的な不動産会社では対応が難しい場合もあるため、借地に強い会社を選ぶことが重要です。
借地権付き物件を売る・貸すときのベストパートナーとは
地域に根ざした交渉力がカギ
葛飾区・江戸川区エリアは、昔ながらの地主さんとの関係が今も続く地域。
【大樹不動産株式会社】は、地域特性と地主事情に精通しており、双方にとって納得できる交渉を実現します。
借地・底地の売買実績が豊富
- 借地権付き一戸建ての売却
- 地主への譲渡交渉代行
- 底地と借地の同時売買（同時譲渡）
こうした複雑なケースにも柔軟に対応できる体制が整っています。
まとめ｜借地権物件の取引は「専門知識＋信頼関係」が重要
借地権付き物件を売る・貸す場合、
- 地主の承諾
- 契約条件の確認
- 市場価値の把握
といった複数の要素をクリアにする必要があります。
そのためには、借地取引に精通した不動産会社のサポートが欠かせません。
【大樹不動産株式会社】では、葛飾区・江戸川区を中心に、地域の地主様との信頼関係を活かした交渉や、借地・底地の一括相談を承っています。
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